Reisebericht

Delegationsreise der Euro Sino Invest vom 27.09.2011 bis 02.10.2011 nach Shenyang.

Die Eurosinoinvest hatte Investoren und Vertriebspartner zu einer Delegationsreise nach China/Shenyang eingeladen, um die aktuellen Fortschritte der Baumaßnahme sowie die Chancen im chinesischen Bauträgergeschäft zu präsentieren. Dieser Bericht des Reiseteilnehmers Wolfgang Engelmann vermittelt seine persönlichen Eindrücke, die er während der Delegationsreise erlebt hat.

Besichtigungseindrücke

Anlässlich einer Delegationsreise der Euro Sino Invest zu ihren Projekten ESI 1 + 2 konnte ich mir einen persönlichen Eindruck über die Entwicklung und den Baufortschritt des Bauprojekts European Garden – Noble Mansion der ESI 1 und ESI 2 machen und selbst vor Ort erleben, mit welcher Dynamik dieses Projekt vorangetrieben wird. Während unserer 5-tägigen Reise hatten wir zahlreiche Möglichkeiten, uns in Vorträgen und Präsentationen über die imposante chinesische Wirtschaftsentwicklung und vor allem über den Immobilienmarkt in Shenyang zu informieren. Da ich diese Reise als Anlageberater angetreten war, versprach ich mir vor allem die Antwort auf drei Fragen:

1. Ist das Investment meiner Kunden sicher?
2. Ist es realistisch, dass die hohe Prospektrendite von 14% eingehalten werden kann?
3. Welchen Sinn macht es, wenn deutsche Investoren im chinesischen Immobilienmarkt investieren?

Deswegen möchte ich meine Ausführungen auf Punkte lenken, die der Beantwortung dieser Fragen dienlich sind. Ich möchte meinen Ausführungen voranstellen, dass wir eine bestens organisierte Reise erleben durften, die uns kulturelle, gesellschaftliche und vor allem wirtschaftliche Einblicke in eines der größten Länder der Erde ermöglicht hat. Dem ESI Management und den mit der Reise beauftragten Personen sei an dieser Stelle recht herzlich gedankt.

Die Bedeutung von Immobilieneigentum in der chinesischen Bevölkerung

Wohnungseigentum ist für Chinesen von absolut zentraler Bedeutung, die kulturell tief verwurzelt ist. Die Begriffe Haus und Familie werden sogar mit dem selben Wort gleichgesetzt.

Chinesen wohnen im Eigentum und nicht zur Miete (was nur ausnahmsweise stattfindet). Die Wohneigentumsquote beträgt über 80%. Heiraten ist erst möglich, wenn eine Wohnung zur Verfügung steht, natürlich eine Eigentumswohnung. Heiratschancen ohne Wohnung sind gleich null. Kontaktanzeigen in der Presse lauten in etwa so: Name , Alter , Eigentumswohnung vorhanden, ja , mit Adresse der ETW, PKW vorhanden.

Es findet ein reger Handel in Eigentumswohnungen statt. Die Leute ziehen sobald als möglich in größere und komfortablere Wohnungen und verkaufen die bisherige Wohnung i.d.R. dann auch wieder mit sehr gutem Gewinn.

Fazit: Der Bedarf an Wohnungen in Shenyang ist enorm und weiter wachsend, ESI wird sich einer starken Nachfrage erfreuen dürfen.

Zukunft und Stadtentwicklung in Shenyang

Wir hatten Gelegenheit, im Stadtplanungsamt die konkreten Planungen zur Stadtentwicklung am Modell einzusehen. Diese Planungen haben mich wirklich sehr beeindruckt.

So wird regierungsseitig innerhalb der nächsten Jahre die riesige Summe von 5 Mrd. Euro in den Ausbau dieses Bezirks investiert. Im Jahr 2013 finden in Shenyang die „Chinesischen- National-Spiele“ statt, die ähnlich wie die Olympischen Spiele alle 4 Jahre stattfinden und immer mit sehr großen Investitionen verbunden sind, gleichzeitig aber auch die ganze Region enorm aufwerten.

Als bedeutendste Projekte seien genannt der Neubau des Flughafens, der Schnellbahntrasse Peking-Shenyang (Reisezeit 2 Stunden!),Verlegung der Stadtmitte mit Verwaltungsdistrikt (unser Grundstück befindet sich dann nahe der Stadtmitte). Diese Planungen werden mit modernen Umwelttechnologien flankiert und umfassen Solarenergie, Geothermie, moderne Kläranlagen und eine Modernisierung der gesamten städtischen Infrastruktur.

Shenyang wächst rasant, zu den mehr als 7 Mio. Einwohnern ist jährlich ein Zuzug von ca. 100.000 -200.000 Menschen zu verzeichnen. Die Verwaltung zeigt sich interessiert an Kontakten zu deutschen Unternehmen und unterstützt den Aufbau von Produktionsstätten. Schwerpunkte liegen im Maschinen- und Fahrzeugbau sowie der elektronischen High-Tech-Branche. Unternehmen wie Daimler, VW, Audi, Bosch sind mit bedeutenden Produktionskapazitäten präsent, BMW baut gerade sein viertes Produktionswerk.

Die Lage des Grundstücks, die Baustelle

Das Grundstück verfügt über eine hervorragende Verkehrsanbindung, die Hauptverkehrsader liegt nach der nächsten Häuserzeile im angenehmen Abstand, zur nächsten U-Bahn-Station, die Ende des Jahres fertiggestellt ist, wenige Gehminuten. Hun-Fluss und Parks ebenfalls in der Nähe.

Fazit: Das Grundstück befindet sich städteplanerisch in einer exzellenten Lage. Die Bauleitung/Planung und Überwachung hat ihr Büro im Gebäude neben der Baustelle. Die laufende Aufsicht und Überwachung ist optimal gewährleistet. Aus erster Hand wurden uns vom Geschäftsführer des chinesischen Joint-Venture- Partners und vom Bauleiter bei einem Baustellenrundgang Details zur Baustelle und zum Baufortschritt berichtet. Zum Aushub wurden ca. 15000 LKWs Erde bewegt, aktuell sind ca. 300 Arbeiter auf der Baustelle beschäftigt, die Arbeiten befinden sich bestens im Zeitplan. Die Arbeiten sind an 2 verschiedene Baufirmen vergeben, die zueinander im Wettbewerb stehen. Dies bringt den Bauherrn in eine bessere Position, um die geforderte Qualität und die Einhaltung des Zeitplans einfordern zu können.

Mein persönlicher Eindruck von der Baustelle war ausgesprochen gut. Die Abläufe sind geordnet und aufgeräumt. Die Sicherheit und der Umgang mit den Arbeitern entsprechen deutschen Baustellen. Die Arbeiter tragen Schutzhelme, Gefahrenstellen sind abgesperrt. Die Unterkünfte und die Versorgung durch eine eigene Baustellenkantine sind recht ordentlich.

Man erkennt, dass bei diesem Projekt Profis am Werk sind. Sicher werde ich gelegentlich einen Blick in die Web-Cam werfen, die eigens für die Investoren zur Beobachtung der Baustelle installiert wurde.

Die Verantwortlichen des Joint-Venture-Partners hatten mehrmals betont, dass sie in der Zusammenarbeit mit deutschen Unternehmen große Vorteile sehen, das eigene Angebot verbessern zu können und für sich für den heimischen Markt neue hochwertigere Standards im Wohnungsbau einführen zu lassen. Deutsche Ingenieurskunst und deutsche Produkte sind in China sehr begehrt und angesehen. Da in China die wohlhabende Mittelschicht der Bevölkerung sehr schnell wächst, sehen sie über Jahre bzw. Jahrzehnte hinaus noch enorme Geschäftschancen in dieser Zusammenarbeit.

Ein zufälliges, aber sehr besonderes Gespräch

Auf dem Rückflug hat neben mir eine junge freundliche Chinesin gesessen. Wir waren ins Gespräch gekommen, und ich hatte erfahren, dass sie auf dem Weg zur deutschen Uni sei und dort nächstes Jahr den Bachelor in Wirtschaftswissenschaften absolvieren wird. Sie sprach fließend Deutsch, und wir konnten uns bestens verständigen. Da auch ich den Zweck meiner Reise mitteilte, waren wir thematisch beim Immobilienmarkt in China angekommen. Sehr erstaunt zeigte sie sich, als ich ihr das Preisniveau der Wohnungen in unserer Anlage European Garden nannte. Sie schilderte, dass die Preise in ihrer Stadt „Dalian“ bei weitem- ja sogar das Dreifache- teurer sind. Wohnungen aber trotzdem sehr begehrt und knapp sind. Die vielen Pluspunkte für dieses Investment sah ich durch dieses Gespräch nochmals und ohne Einschränkungen bestätigt. War es doch völlig zufällig und ohne geschäftliches Interesse entstanden.

Zusammenfassung

Das Angebot der ESI 1 und ESI 2 eröffnet eine glänzende Investmentchance. Ich gehe davon aus, dass die Anleger mindestens das prospektierte Ergebnis erhalten bzw. sogar deutliche Mehrerlöse erzielen werden. Als maßgebende Gründe für diese positive Einschätzung sind besonders zu erwähnen:

Die Lage des Grundstücks in Shenyang ist hervorragend.

Der Bedarf an Wohnungen in Shenyang ist gigantisch, weit über 100.000 Menschen ziehen jährlich nach Shenyang – Tendenz steigend.

Shenyang gehört zu einer privilegierten Region, in die die Staatsregierung enorme Entwicklungsgelder fließen lässt.

Die kalkulierten Verkaufspreise für Wohnungen liegen mit ca. RMB 7700/qm aktuell unter dem Preis von Objekten mit ähnlicher Qualität (ca. 10.000 RMB/qm) und weisen so einen hohen Sicherheitspuffer aus.

Durch die hohe Qualität des German Engineering (Ingenieurbüro Mull & Partner), dem europäischen Design(Planung vom Mailänder Star- Architekten Massimo Roy) sowie umweltbewusstem Bauen, kombiniert mit aufwendigen Parkanlagen nach Feng Shui Regeln, dürften sich sehr gute Verkaufspreise erzielen lassen. Produkte aus Deutschland stehen in China hoch im Kurs.

Mit dem staatlichen Bauunternehmen „WanHengGroup“ steht uns ein verlässlicher China-Partner mit großer Erfahrung und politischem Einfluss zur Seite.

Rechtzeitig dabei zu sein sichert den Investoren ein hohes Potenzial bei überschaubaren Risiken. Die Anlagedauer von ca. 3 Jahren gestaltet diesen Fonds sehr attraktiv.